みなさんこんにちは！

nattokuビルド飯田です。

今回の税金の基礎講座はアパート建設による相続税節税効果です。

賃貸アパートで相続税を節税！その仕組みをわかりやすく解説

相続税の対策として、賃貸アパートの活用が注目を集めています。でも、「なぜ建物を建てると税金が安くなるの？」と疑問に思う方も多いはず。今回は、賃貸アパートが相続税の節税につながる仕組みを、わかりやすく解説します。

なぜアパートが節税になるの？

相続税の計算では、財産の「評価額」が重要です。たとえば、現金1億円は評価額もそのまま1億円。でも、同じ1億円を使ってアパートを建てた場合、評価額はグッと下がるのです。

節税のカギは「評価額の圧縮」

アパートを建てることで評価額が下がる主な理由は、次の3つです。

① 建物の評価は「固定資産税評価額」

アパートを建てると、建物の評価は「固定資産税評価額」で算出されます。これは実際の建築費の50〜70％程度に抑えられるケースが多く、建物にかかる相続税が少なくて済みます。

② 土地の評価が下がる

土地の上にアパートを建てて賃貸すると、その土地は「貸家建付地」として扱われます。この状態の土地は「自用地（自分で使っている土地）」に比べて評価が20〜30％程度下がるのです。

※貸家建付地→自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借地権割合は地域によって異なります。

※条件によっては、貸付事業用宅地評価も併用できる場合があります。

貸付事業用宅地→200㎡まで50％減額となります。

③ 賃貸中はさらに有利

賃貸中のアパートには「借家権割合」や「貸家割合」が適用され、建物の評価額もさらに減額されます。つまり、実際の価値よりも低い評価額になりやすく、結果的に相続税を抑えられるというわけです。

※貸家評価→建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)

※借家権割合は全国一律30％と定められております。

実際にどのくらい効果がある？

たとえば、1億円の土地にそのまま相続が発生すれば、丸ごと1億円が課税対象になります。でも、その土地にアパートを建てて貸し出すと、評価額が30〜40％下がることもあり、課税対象は6,000万円〜7,000万円程度になる場合もあります。

これだけで、数百万円〜数千万円単位の相続税が節約できる可能性があるのです。

更には、建設費の借入を起こす事により、負債部分がすべて資産のマイナス評価になる為、より一層の圧縮効果に繋がります。

このように、アパート建設は大きな相続税節税効果を発揮する事ができます。

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