アパートより利回りが高い!? 非住宅活用で土地のポテンシャルを最大化する方法

皆様、こんにちは！
nattokuビルドの志村です。
いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。

本日のコラムは、アパート投資も良いですが、障がい者グループホームへの投資についてです。

アパートより利回りが高い!?

非住宅活用で土地のポテンシャルを最大化する方法

―障がい者グループホームという新たな選択肢―

「土地があるけど、アパートはもう飽和状態」「収益性のある土地活用が見つからない」
そんな地主さん・不動産投資家の間で、いま新しい注目を集めているのが『障がい者グループホーム（GH）』という非住宅活用の選択肢です。

実はこれ、"社会貢献"と"安定収益"の両立が可能なモデルとして、2024年以降急速に広がりを見せている分野なんです。

今回は、障がい者グループホームがなぜ今、投資対象として注目されているのか。
その仕組みや利回り、土地活用としての強みをわかりやすく解説していきます。

1. 障がい者グループホームってどんな施設？

障がい者グループホーム（共同生活援助）は、障がいのある方が少人数で共同生活を送りながら、自立を目指すための支援付き住居です。

▶ 主に利用するのは...

• 知的・精神障がいを持つ方（18歳以上）

• 自立は難しいが、施設よりも地域の中で生活したい方

▶ 1施設あたりの定員は...

• 5～10人程度の小規模が基本（1戸建やアパート1棟でもOK）
  ☆中重度障がい者グループホーム＝日中サービス支援型グループホーム1棟20室を事業としてはオススメします。

これにより、住宅地でも開設しやすい＋建築のハードルが低いのが特徴です。

2. グループホームはなぜ投資対象として注目されている？

✅ 理由①：安定した家賃収入（事業者が一括借上げ）

多くの場合、グループホームは**福祉事業者が建物を一括借上げ（サブリース）**して運営を行います。

• 空室リスクがゼロに近い

• ２５年、30年など長期契約も多い

• 家賃も相場よりやや高めに設定されるケースあり

▶ 結果として、想定利回り7～10％という例も珍しくありません。
アパート経営よりも安定性・収益性ともに優れているケースがあるのです。

✅ 理由②：初期投資が住宅レベルで済む

グループホームは大規模な施設ではなく、一般的な木造住宅や軽量鉄骨建物を活用できるため、初期投資を抑えられます。

• 新築なら延床100㎡前後でもOK

• 中古住宅のリノベーションで開設可能なことも

• 建築基準法上の"寄宿舎"に該当（要確認）で対応可能

▶ 建てる側としては、「ほぼ住宅なのに、収益は施設並み」というコスパの良さが魅力です。

✅ 理由③：国の支援制度が手厚い

国は「地域共生社会の実現」を目指し、障がい者の地域生活を支えるため、グループホームの整備を強力に後押ししています。

• 開設に対する補助金制度（整備費の1/2〜2/3を補助）

• 自治体による家賃助成

• 固定資産税の軽減や優遇措置がある場合も

▶ 制度を使えば、初期費用の負担を大きく減らせるだけでなく、「社会的意義のある投資」として評価される点も魅力です。

3. 土地活用としてのメリットは？

障がい者グループホームは、特に住宅地の中でも受け入れやすい非住宅活用として注目されています。

4. ただし注意点も。成功させるためのポイント

障がい者GHへの投資は魅力的ですが、すべてが"うまくいく"とは限りません。
以下のポイントに注意して計画を立てることが重要です。

❗ チェックポイント：

• 事業者選びが超重要（運営力・信頼性・実績）

• 地元自治体の障がい福祉計画との整合が必要

• 建築基準法・消防法に適合した設計が必要

• 周辺住民への配慮・説明が鍵（行政や事業者と連携して丁寧に）

▶ 設計・用途申請に精通した設計者＋実績ある事業者とのタッグが成功のカギです。

【まとめ】非住宅活用の"次の一手"としてのグループホーム

障がい者グループホームは、アパートや店舗とは一線を画す、
「小規模・高収益・長期安定」という特性を持った非住宅活用です。

✅ 利回り重視の投資としても有望
✅ 社会貢献が伴うため地域にも歓迎されやすい
✅ 制度的な後押しや補助金が充実
✅ 用地の選定幅が広く、使いにくい土地にも対応可

アパート経営だけが土地活用の答えではない。
"地域とつながる施設"という、新しい活用のカタチをぜひ検討してみてはいかがでしょうか？

【監修】一級建築士／福祉施設専門プランナー

【参考資料】

• 厚生労働省「障害者総合支援法に基づく共同生活援助」
• 各自治体：障がい福祉計画／整備支援事業の公募要領
• 一般社団法人全国グループホーム協会資料
• 建築基準法施行令・寄宿舎に関する基準

今回も最後までコラムをお読み頂きありがとうございました。

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電話：0120-7109-58